据《环球新闻》的报道，本周四加拿大房贷与住房公司（CMHC）发布的最新住房供应报告显示，2024年上半年，加拿大六大都会区的住房开工总量比2023年同期增长了4%。这68639套新开工住房是自1990年以来的第二高水平，仅次于2021年上半年。

各都会区差异显著

尽管今年上半年全国的住房建设总体呈增长态势，但各地区的建筑活动存在显著差异。CMHC指出，卡尔加里、埃德蒙顿和蒙特利尔的增长率最高，年增幅在40%至70%之间。而多伦多、温哥华和渥太华的年度建设速度则下降了10%至20%。

CMHC还指出，这种差异在之前的住房供应报告中并未观察到。尤其是卡尔加里和埃德蒙顿，受益于强劲的省际迁移流动，房屋建设速度加快。

报告称：“大量人口的涌入导致对新房建设的需求激增，卡尔加里的房屋开工量创下历史新高，而埃德蒙顿在2024年上半年的开工量达到历史第二高水平。” CMHC还提到，阿尔伯塔省的“较低的监管负担”有助于建筑商迅速开工，以应对需求。

CMHC副首席经济学家Aled ab Iorwerth表示，加拿大两大市场多伦多和温哥华的住房开工不仅受到高成本和监管延迟等“传统问题”的困扰，而且今年上半年还面临高利率的额外障碍。

他在接受采访时表示：“建造一些高层建筑对利率非常敏感，这对公寓尤其造成了一定拖累。……个人买家、个人投资者不愿意投入首付，因此导致公寓建设暂停。”

CMHC的报告称，温哥华新建房屋数量下降的原因是销售放缓和高昂的融资成本降低了盈利能力。

建设速度跟不上人口增速

CMHC还警告，尽管全国住房建设有所上升，当前的建设速度不足以跟上加拿大迅速增长的人口。

CMHC表示，每10000人对应的住房开工量仅维持在历史平均水平。由于供应长期无法满足人口需求，这一活动水平不足以缩小现有的供应缺口，也无法改善加拿大的住房可负担性。

根据加拿大统计局周三发布的最新人口数据，2024年第二季度人口增长放缓，联邦政府正在努力控制移民流入。加拿大在2024年第二季度新增了约25万人，环比增长0.6%，这一增速较2022年和2023年同期有所放缓。

BMO首席经济学家Doug Porter在周四早上给客户的告中表示，尽管移民流入放缓，但结合住房开工速度来看，加拿大最新的人口数据表明，住房供应在上个季度进一步紧张。

Porter解释说，加拿大曾经在过去30多年里一直维持着每增加2居民就增加2套住房的平衡状态；但在过去5里，这一比例下降到每增加3居民才新增1套住房，而上个季度接近每增加4居民才新增1套住房，“这对改善住房可负担性来说不是朝着正确的方向发展，恰恰相反。”

新公寓市场面临挑战

过去一年，联邦政府推出了一系列新政策，以刺激房屋建设，目标是在2031年前建造近400万套住房。许多政策旨在鼓励市政府和省政府增加密度并加快建筑许可的审批，特别是为出租用途而建的公寓。

根据CMHC的上半年报告，公寓式单位在各大城市都有增加，受调查的六个地区的公寓开工数量增长了2.5%，达到49117套；但其中近一半为租赁公寓，占比创下历史新高。

除卡尔加里和埃德蒙顿外，其他城市的市场公寓开工量同比下降，CMHC将其归因于过去两年利率上升，导致购房者和投资者对预售公寓的需求减少。CMHC预计这一趋势将持续，开发商难以获得开工所需的最低预售量。

尽管面临挑战，但开发商仍继续提前完成已在建的项目。报告称：“六个主要大区（CMA）的公寓竣工量均有所增加，除蒙特利尔和温哥华外，其余地区均创下新高。”

CMHC指出，开发商正在优先清理积压项目，并推进之前正在建设的项目。

加拿大副总理兼财政部长方慧兰（Chrystia Freeland）表示，联邦提出的将30年摊还期扩大至所有新建项目的提议，是为了使预售房屋更具可负担性、并提供额外激励以加快房屋建设的方式。这项政策中有保险房贷部分已经在8月1日生效。

开发商称赞这一举措有助于加快施工，一些专家则认为，这些措施可能间接促使更多建筑活动，因为房价会随之上涨，对投资者来说更为有利。

二手房市场有望年底开始复苏

据Ratehub.ca周三发布的分析报告显示，随着房贷利率下降以及房价稳定或下降，今年夏天大部分主要市场的可负担性有所改善。

然而，TD银行经济学家Rishi Sondhi在周四的一份报告中指出，由于利率仍然很高且房价几乎没有持续下行压力，整体负担能力仍然“紧张”。

他表示，随着联邦放宽贷款条件以及加拿大央行将进一步降息，房地产市场活动开始“复苏”。Sondhi预计，大部分的销售活动将在2025年出现，因为潜在买家正在等待将于12月15日生效的首购房可申请30年房贷的政策以及利率进一步下降。

他还表示，联邦政府计划将有保险房贷的最高额度从$100万元提高到$150万元，可能会刺激安省和BC省的购房需求，这两个省是加拿大房价最昂贵的地区，预计将推动房价上涨。但他补充说，多伦多供应过剩的公寓市场将限制整体增长，尤其是在供应过剩的情况下。

Sondhi还指出，价格在供应紧张的市场中将有更大的上涨空间，尤其是在魁北克、大西洋省份，最明显的是在草原省份。